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更新料特約 高すぎなければ有効｜最高裁判例
事案の概要
平成２３年７月１５日最高裁第２小法廷は、借り主が賃貸借契約の更新時に貸主に支払う「更新料」が、消費者に一方的な不利益を押しつける無効な契約条項だとして、更新料の返還などを求めた３件の訴訟の上告審で、更新料は「有効」とする初判断を示しました。
被上告人の借主は、更新料の支払を約する条項は消費者契約法１０条又は借地借家法３０条により、定額補修分担金に関する特約は消費者契約法１０条によりいずれも無効であると訴えていたが、最高裁は「賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法１０条にいう「民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらないと解するのが相当である。」として上告人（貸主）の訴えを認容しました。
契約の概要
- 賃料月額 ３８，０００円
- 契約期間 １年更新
- 更新料 賃料２カ月分
- その他 定額補修分担金１２万円
判決の要旨
更新料の支払にはおよそ経済的合理性がないなどということはできない。また，一定の地域において，期間満了の際，賃借人が賃貸人に対し更新料の支払をする例が少なからず存することは公知であることや，従前，裁判上の和解手続等においても，更新料条項は公序良俗に反するなどとして，これを当然に無効とする取扱いがされてこなかったことは裁判所に顕著であることからすると，更新料条項が賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載され，賃借人と賃貸人との間に更新料の支払に関する明確な合意が成立している場合に，賃借人と賃貸人との間に，更新料条項に関する情報の質及び量並びに交渉力について，看過し得ないほどの格差が存するとみることもできない。
そうすると，賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は，更新料の額が賃料の額，賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り，消費者契約法１０条にいう「民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらないと解するのが相当である。
これを本件についてみると，前記認定事実によれば，本件条項は本件契約書に一義的かつ明確に記載されているところ，その内容は，更新料の額を賃料の２か月分とし，本件賃貸借契約が更新される期間を１年間とするものであって，上記特段の事情が存するとはいえず，これを消費者契約法１０条により無効とすることはできない。また，これまで説示したところによれば，本件条項を，借地借家法３０条にいう同法第３章第１節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものということもできない。
として借主の請求を認めなかったものである。
なお、定額補修分担金に関しては、上告人（貸主）より理由書の提出がないことから上告却下されました。
敷引き特約、高すぎなければ有効｜最高裁判例
事案の概要
平成２３年３月２４日最高裁第１小法廷は、賃貸物件から退去する際に損傷の有無などと無関係に敷金（保証金）の一部が差引かれる「敷引き」特約が、消費者の利益を一方的に損ねる契約条項を無効とする消費者契約法１０条に該当するかどうかが争われた訴訟の判決で、「特約は不当に高額でない限り有効」との初判断を示しました。
原告の借主は、入居時に敷金（保証金）として４０万円を納めていたが、退去時に敷引き特約に基づき２１万円を差し引かれたため、「部屋の傷や汚れと無関係に一定額を差し引く特約は無効」と訴えていたが、最高裁は「補修費用に充てるために賃貸人が取得する金員を具体的な一定の額とすることは，通常損耗等の補修の要否やその費用の額をめぐる紛争を防止するといった観点から，あながち不合理なものとはいえず，敷引特約が信義則に反して賃借人の利益を一方的に害するものであると直ちにいうことはできない。」として、「特約は原則として有効」とする初判断を示し、差し引かれた敷金の返還を求めた借主側の上告を棄却しました。
契約の概要
- 賃料月額 ９６，０００円
- 敷金（保証金） ４００，０００円（賃料の約４．２カ月分）
- 更新料 賃料１カ月分
- 敷引き特約 経過年数により控除
- １年未満 １８万円
- ２年未満 ２１万円
- ３年未満 ２４万円
- ４年未満 ２７万円
- ５年未満 ３０万円
- ５年以上 ３４万円
- 原状回復特約 敷引金により賄う
- 礼金等の一時金なし
判決の要旨
「消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は，当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額，賃料の額，礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし，敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合には，当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り，信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものであって，消費者契約法１０条により無効となると解するのが相当である。」
「これを本件についてみると，本件特約は，契約締結から明渡しまでの経過年数に応じて１８万円ないし３４万円を本件保証金から控除するというものであって，本件敷引金の額が，契約の経過年数や本件建物の場所，専有面積等に照らし，本件建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額を大きく超えるものとまではいえない。
また，本件契約における賃料は月額９万６０００円であって，本件敷引金の額は，上記経過年数に応じて上記金額の２倍弱ないし３．５倍強にとどまっていることに加えて，上告人は，本件契約が更新される場合に１か月分の賃料相当額の更新料の支払義務を負うほかには，礼金等他の一時金を支払う義務を負っていない。そうすると，本件敷引金の額が高額に過ぎると評価することはできず，本件特約が消費者契約法１０条により無効であるということはできない。」
として最高裁が借主側の請求を認めなかったものである。
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